Справка: West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисными центрами. 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости, по данным «РБК Исследования рынков».
Конкуренция за инвесторов
Одно из популярных сейчас направлений редевелопмента в Москве — преобразование зданий, построенных в конце ХIХ и начале ХХ веков, в современные бизнес-центры или многофункциональные комплексы.
Редевелопмент дореволюционных особняков и промышленных объектов вывел офисный сегмент на новый уровень привлекательности для инвесторов. В частности, его развитие серьезно замедлило отток покупателей с рынка коммерческой недвижимости, который наметился после повышения ключевой ставки ЦБ. Высокий доход от банковских вкладов частично оттянул инвесторов со многих рынков: они сосредоточились на депозитах как на основном инструменте.
Однако в офисах, расположенных в объектах редевелопмента, на эту категорию покупателей до сих пор приходится около 30%, что можно считать хорошим показателем в нынешних условиях. Вероятно, он увеличится в течение 1-2 лет, т.к. привлекательные ставки по вкладам — временное явление, а после их снижения значительная часть инвесторов вернется в недвижимость.
Помимо депозитов, некоторую конкуренцию офисам в объектах редевелопмента сейчас составляют лоты в бизнес-центрах класса А, строящихся в рамках программы содействия созданию МПТ. Блоки небольшой нарезки в БЦ рядом со спальными районами востребованы у резидентов, живущих поблизости.
Точечный редевелопмент в центре города набирал обороты почти одновременно с освоением новых локаций по программе МПТ. Благодаря ему существенно расширилось предложение на рынке, что сгладило дефицит качественных лотов, притормозило удорожание офисов при их продаже и сохранило высокую для премиального сегмента доходность — в пределах 10% годовых. Более того, если бы не развитие редевелопмента в исторических кварталах Москвы, качественного предложения в этой локации практически бы не осталось, а активность на рынке почти полностью переместилась бы в удаленные районы.
Новая логика рынка
Как получилось, что по ряду аспектов офисы класса В+ в объектах редевелопмента в 2025 году выигрывают у помещений в новых БЦ класса А?
Дореволюционные здания сами по себе небольшие, поэтому на реновацию многих объектов обычно уходит до 1,5 лет. Это меньше, чем строительство крупного бизнес-центра с нуля. Кроме того, особняки хотя и представляют ценность для москвичей и города в целом, далеко не всегда имеют статус объектов культурного наследия, что также ускоряет проведение работ.
Таким образом, редевелопмент не просто расширяет возможности для инвестирования, но и меняет саму логику рынка, благодаря переосмыслению городской среды вместо постоянного строительства новых зданий. Он также стал альтернативой для инвесторов, позволяя им работать с востребованными активами в условиях меняющейся экономики.
Конкуренция за инвесторов
Одно из популярных сейчас направлений редевелопмента в Москве — преобразование зданий, построенных в конце ХIХ и начале ХХ веков, в современные бизнес-центры или многофункциональные комплексы.
Редевелопмент дореволюционных особняков и промышленных объектов вывел офисный сегмент на новый уровень привлекательности для инвесторов. В частности, его развитие серьезно замедлило отток покупателей с рынка коммерческой недвижимости, который наметился после повышения ключевой ставки ЦБ. Высокий доход от банковских вкладов частично оттянул инвесторов со многих рынков: они сосредоточились на депозитах как на основном инструменте.
Однако в офисах, расположенных в объектах редевелопмента, на эту категорию покупателей до сих пор приходится около 30%, что можно считать хорошим показателем в нынешних условиях. Вероятно, он увеличится в течение 1-2 лет, т.к. привлекательные ставки по вкладам — временное явление, а после их снижения значительная часть инвесторов вернется в недвижимость.
Помимо депозитов, некоторую конкуренцию офисам в объектах редевелопмента сейчас составляют лоты в бизнес-центрах класса А, строящихся в рамках программы содействия созданию МПТ. Блоки небольшой нарезки в БЦ рядом со спальными районами востребованы у резидентов, живущих поблизости.
Точечный редевелопмент в центре города набирал обороты почти одновременно с освоением новых локаций по программе МПТ. Благодаря ему существенно расширилось предложение на рынке, что сгладило дефицит качественных лотов, притормозило удорожание офисов при их продаже и сохранило высокую для премиального сегмента доходность — в пределах 10% годовых. Более того, если бы не развитие редевелопмента в исторических кварталах Москвы, качественного предложения в этой локации практически бы не осталось, а активность на рынке почти полностью переместилась бы в удаленные районы.
Новая логика рынка
Как получилось, что по ряду аспектов офисы класса В+ в объектах редевелопмента в 2025 году выигрывают у помещений в новых БЦ класса А?
- Само по себе расположение зданий в центре добавляет лотам ликвидности — за счет развитой инфраструктуры, близости к метро, историзма мест. Также это гарантирует высокую и быструю заполняемость, ведь многим арендаторам важны комфорт и статусность локации, что снижает риск простоя помещений.
- Ликвидность усиливает еще один объективный фактор: здания, подходящие под редевелопмент, вымываются с рынка. Через несколько лет стоимость офисов, купленных в 2025 году, сильно вырастет, т.к. предложение перейдет из разряда ограниченных в эксклюзивные. В новых бизнес-центрах столь сильного дефицита лотов аналитики пока не ожидают.
- Сжатые сроки реализации проектов. Если инвестор приобретает помещение на этапе стройки, он может быстрее начать получать доход от аренды, чем при покупке лота в строящемся новом БЦ.
Дореволюционные здания сами по себе небольшие, поэтому на реновацию многих объектов обычно уходит до 1,5 лет. Это меньше, чем строительство крупного бизнес-центра с нуля. Кроме того, особняки хотя и представляют ценность для москвичей и города в целом, далеко не всегда имеют статус объектов культурного наследия, что также ускоряет проведение работ.
- Модернизация исторических зданий трансформирует стандарты офисной недвижимости и расширяет варианты ее использования. В таких объектах часто создаются не просто офисы, а гибкие пространства, которые за счет архитектурных решений и необычной концепции привлекают креативных арендаторов. Они, в свою очередь, адаптируют помещения под новые рабочие форматы. В отличие от «стеклянных» бизнес-центров в объектах редевелопмента происходит диверсификация рисков: помещения будут заполняться, даже при спаде на классическом офисном рынке.
- Редевелопмент вписывается в тренд устойчивого развития, что делает офисы привлекательными для инвесторов, ориентированных на ESG-принципы. Использование существующих зданий вместо нового строительства снижает углеродный след. При этом в ходе ремонтных работ в бизнес-центр можно интегрировать энергоэффективные решения, соответствующие современным экологическим стандартам. Это не только про осознанный подход резидентов БЦ к экологии, но и про имидж: следование «зеленой повестке» демонстрирует приверженность компании мировым трендам и укрепляет ее репутацию в глазах партнеров, клиентов, инвесторов.
Таким образом, редевелопмент не просто расширяет возможности для инвестирования, но и меняет саму логику рынка, благодаря переосмыслению городской среды вместо постоянного строительства новых зданий. Он также стал альтернативой для инвесторов, позволяя им работать с востребованными активами в условиях меняющейся экономики.