НОВАЯ ЖИЗНЬ СТАРИННЫХ ЗДАНИЙ: ПОЧЕМУ В МОСКВЕ СЛОЖНО ВЫБРАТЬ ОБЪЕКТЫ ПОД РЕДЕВЕЛОПМЕНТ
В 2022-2023 годах стал популярен точечный редевелопмент зданий в центре Москвы. На первый взгляд, он кажется самым подходящим инструментом для решения большого количества проблем на рынке недвижимости. Однако есть нюансы, которые пока не позволяют сделать редевелопмент массовым. О них рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Ожидание — реальность
С одной стороны, в Центральном деловом районе много зданий, требующих обновления. Если смотреть на них глазами пешехода, гуляющего по условной Ордынке, может создаться впечатление, что едва ли не любой особняк можно реновировать, создать ему интересную концепцию и вписать в архитектурный облик исторических улиц. Если бы это было так, город смог бы привлечь инвесторов для ремонта старых построек, в них можно было бы «вдохнуть новую жизнь», адаптировать под современные задачи и использовать во благо жителей, гостей столицы и бизнеса. А для игроков рынка недвижимости решилась бы проблема дефицита площадок под создание качественных объектов коммерческой и жилой недвижимости в топовых локациях. С другой стороны, основная задача точечного редевелопмента — не просто реновировать особняки, но и придать им новые функции. Какие именно — каждая строительная компания решает, исходя из своих бизнес-задач. С этой точки зрения объектов, действительно подходящих для редевелопмента, в центре очень мало.
Потолки и планировки
Есть компании, которые посредством редевелопмента создают офисы, приближенные к классу А и отличающиеся от него только тем, что это не новое строительство. Чтобы бизнес-центр соответствовал параметрам премиум-класса, он должен быть не только концептуальным, иметь стильную архитектуру и дизайнерские интерьеры. Важно также, чтобы технические характеристики соответствовали требованиям рынка к высококлассным бизнес-центрам. Только по этому критерию ряд построек не подойдут для «превращения» в качественные бизнес-центры. Среди их самых очевидных недостатков — низкие потолки и неудобная «сетка» несущих стен. Так, здание с потолками высотой 2,8 м невозможно перепрофилировать под БЦ класса В+, а проводить затратный редевеломент в центре города с целью создания офисов более низкого класса невыгодно. Планировки XIX века тоже, как правило, не подходят для современных бизнес-центров. В основном внутри таких зданий много несущих стен, которые не получится демонтировать без ущерба для всей конструкции. Возможность снести часть перегородок и сделать помещения с удобными, востребованными планировками — важный критерий при выборе объекта офисным девелопером. Планировки должны быть комфортными не только для резидентов, но и подходить бизнес-модели самой компании. Если ей, к примеру, выгодно проектировать и продавать лоты площадью 100 м2, нарезка должна получиться именно такой. Соответственно, нужно учитывать и этот момент при оценке возможностей для перепланировки.
Большие сроки и расходы
Экономика проекта — еще один параметр, имеющий решающее значение во все времена, а в кризисные — особенно. На ликвидность вложений влияет большое количество факторов. Среди них — текущее состояние конструктивных элементов, а также тот факт, проводился ли ранее капитальный ремонт, менялись ли перекрытия. Компания может отказаться от покупки здания, даже если оно подходит по всем техническим характеристикам, но редевелопмент влечет слишком большие расходы. Также для девелоперов сейчас крайне важна быстрая оборачиваемость средств. Она зависит, в том числе, от сроков реализации проекта. В связи с этим важно учитывать, признано ли здание объектом культурного наследия (ОКН). Если особняк или его отдельные элементы не имеют статуса ОКН, полный цикл работ — от проектирования до ввода в эксплуатацию — может составить год-полтора. Это сравнительно немного для создания качественного бизнес-центра. Но в случае с ОКН сроки могут вырасти в два раза и более — из-за согласований документов и каждого этапа работ с профильными ведомствами. Кроме того, статус ОКН накладывает на компанию обязательства, которые могут увеличить бюджет строительства на 5-20% — в зависимости от сложности работ и того, какая именно часть объекта имеет охранный статус. В 2023 году компания West Wind Group рассмотрела около 50 особняков в центре Москвы, и только каждый шестой подошел под редевелопмент в соответствии с ее требованиями. А по результатам предварительных переговоров и расчетов выяснилось, что приобрести возможно лишь один-два объекта из указанных. Таким образом, поиск здания под редевелопмент — сложный процесс, который может занять много месяцев.
С одной стороны, в Центральном деловом районе много зданий, требующих обновления. Если смотреть на них глазами пешехода, гуляющего по условной Ордынке, может создаться впечатление, что едва ли не любой особняк можно реновировать, создать ему интересную концепцию и вписать в архитектурный облик исторических улиц. Если бы это было так, город смог бы привлечь инвесторов для ремонта старых построек, в них можно было бы «вдохнуть новую жизнь», адаптировать под современные задачи и использовать во благо жителей, гостей столицы и бизнеса. А для игроков рынка недвижимости решилась бы проблема дефицита площадок под создание качественных объектов коммерческой и жилой недвижимости в топовых локациях. С другой стороны, основная задача точечного редевелопмента — не просто реновировать особняки, но и придать им новые функции. Какие именно — каждая строительная компания решает, исходя из своих бизнес-задач. С этой точки зрения объектов, действительно подходящих для редевелопмента, в центре очень мало.
Потолки и планировки
Есть компании, которые посредством редевелопмента создают офисы, приближенные к классу А и отличающиеся от него только тем, что это не новое строительство. Чтобы бизнес-центр соответствовал параметрам премиум-класса, он должен быть не только концептуальным, иметь стильную архитектуру и дизайнерские интерьеры. Важно также, чтобы технические характеристики соответствовали требованиям рынка к высококлассным бизнес-центрам. Только по этому критерию ряд построек не подойдут для «превращения» в качественные бизнес-центры. Среди их самых очевидных недостатков — низкие потолки и неудобная «сетка» несущих стен. Так, здание с потолками высотой 2,8 м невозможно перепрофилировать под БЦ класса В+, а проводить затратный редевеломент в центре города с целью создания офисов более низкого класса невыгодно. Планировки XIX века тоже, как правило, не подходят для современных бизнес-центров. В основном внутри таких зданий много несущих стен, которые не получится демонтировать без ущерба для всей конструкции. Возможность снести часть перегородок и сделать помещения с удобными, востребованными планировками — важный критерий при выборе объекта офисным девелопером. Планировки должны быть комфортными не только для резидентов, но и подходить бизнес-модели самой компании. Если ей, к примеру, выгодно проектировать и продавать лоты площадью 100 м2, нарезка должна получиться именно такой. Соответственно, нужно учитывать и этот момент при оценке возможностей для перепланировки.
Большие сроки и расходы
Экономика проекта — еще один параметр, имеющий решающее значение во все времена, а в кризисные — особенно. На ликвидность вложений влияет большое количество факторов. Среди них — текущее состояние конструктивных элементов, а также тот факт, проводился ли ранее капитальный ремонт, менялись ли перекрытия. Компания может отказаться от покупки здания, даже если оно подходит по всем техническим характеристикам, но редевелопмент влечет слишком большие расходы. Также для девелоперов сейчас крайне важна быстрая оборачиваемость средств. Она зависит, в том числе, от сроков реализации проекта. В связи с этим важно учитывать, признано ли здание объектом культурного наследия (ОКН). Если особняк или его отдельные элементы не имеют статуса ОКН, полный цикл работ — от проектирования до ввода в эксплуатацию — может составить год-полтора. Это сравнительно немного для создания качественного бизнес-центра. Но в случае с ОКН сроки могут вырасти в два раза и более — из-за согласований документов и каждого этапа работ с профильными ведомствами. Кроме того, статус ОКН накладывает на компанию обязательства, которые могут увеличить бюджет строительства на 5-20% — в зависимости от сложности работ и того, какая именно часть объекта имеет охранный статус. В 2023 году компания West Wind Group рассмотрела около 50 особняков в центре Москвы, и только каждый шестой подошел под редевелопмент в соответствии с ее требованиями. А по результатам предварительных переговоров и расчетов выяснилось, что приобрести возможно лишь один-два объекта из указанных. Таким образом, поиск здания под редевелопмент — сложный процесс, который может занять много месяцев.