2, 3 и 4 марта бизнес-центр «Нега» в Хохловском переулке принял первых гостей — представителей деловых СМИ и наших партнеров. Мы показали гостям «Негу», в которой сейчас завершаются ремонтные работы, представили свежую аналитику рынка редевелопмента, рассказали, как инвесторам не упустить выгоду, и анонсировали новый проект на Лубянке.
Необычный формат—3 объекта редевелопмента, 3 женские истории
Так совпало, что за каждым из проектов редевелопмента, над которыми мы сейчас работаем, стоит женщина. И поэтому к 8 марта мы пригласили гостей в наш бизнес-центр «Нега» и проложили театрализованный маршрут внутри действующего объекта. Иммерсивный брокер-тур, посвящённый архитектуре, истории и людям, которые формируют город. Гости пронеслись через эпохи и расстояния, побывав сразу о трёх объектах компании, за каждым из которых стоит сильная женская фигура своего времени.
Бизнес-центр «Нега»
Здание, которое получило новую жизнь как бизнес-центр с русским колоритом, до революции было доходным домом. Его построил в 1899 году архитектор Флегонт Воскресенский для семьи купцов и промышленников Кувшиновых. Семейными делами тогда управляла Юлия Михайловна Кувшинова. Это была удивительная женщина, вошедшая в историю отечественного предпринимательства.
Бизнес-центр «ВАРСТ»
За этим проектом стоит яркая женщина из другого времени — Варвара Степанова, амазонка советского авангарда, художница, дизайнер и теоретик конструктивизма.
Особняк в Большом Кисельном переулке (на Лубянке)
В августе 2025 года мы приобрели бывший доходный дом Романова на Лубянке, чтобы превратить его в современное деловое пространство, сохранив атмосферу и исторические детали. Дом построен по проекту архитектора Александра Каминского в 1887 году. И тоже связан с женщиной. Речь о Софье Каминской (в девичестве Третьяковой) — жене архитектора. Она всегда была в тени мужа, но без Софьи Михайловны дом на Лубянке, скорее всего, не был бы построен.
Бизнес-центр «Нега»
Здание, которое получило новую жизнь как бизнес-центр с русским колоритом, до революции было доходным домом. Его построил в 1899 году архитектор Флегонт Воскресенский для семьи купцов и промышленников Кувшиновых. Семейными делами тогда управляла Юлия Михайловна Кувшинова. Это была удивительная женщина, вошедшая в историю отечественного предпринимательства.
Бизнес-центр «ВАРСТ»
За этим проектом стоит яркая женщина из другого времени — Варвара Степанова, амазонка советского авангарда, художница, дизайнер и теоретик конструктивизма.
Особняк в Большом Кисельном переулке (на Лубянке)
В августе 2025 года мы приобрели бывший доходный дом Романова на Лубянке, чтобы превратить его в современное деловое пространство, сохранив атмосферу и исторические детали. Дом построен по проекту архитектора Александра Каминского в 1887 году. И тоже связан с женщиной. Речь о Софье Каминской (в девичестве Третьяковой) — жене архитектора. Она всегда была в тени мужа, но без Софьи Михайловны дом на Лубянке, скорее всего, не был бы построен.
Деловая часть. Портрет рынка: ценность редевелопмента растет в 2026 году
В ходе деловой части мы представили свежую аналитику рынка редевелопмента и подсчитали, как инвесторам сохранить до 60 млн рублей.
Как уточнила коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина, в центральном округе Москвы сегодня преобладают компактные объекты площадью 500-3000 м² с высотой потолков 2,5-4,5 м. После модернизации они, как правило, используются под камерные бизнес‑центры, офисы «для себя», арендный бизнес, гостиницы и стрит-ритейл. Среди покупателей лотов в зданиях после редевелопмента преобладают финансовые организации, госструктуры и компании на госконтрактах, юридические и консалтинговые фирмы, клиники премиум-сегмента и другие B2B-компании.
За пределами ЦАО, по данным West Wind Group, чаще всего встречаются более крупные объекты — площадью свыше 5 000 м². Среди них — бывшие АТС, НИИ, промышленные здания. До реновации они используются под офисы низкого класса, производственные площадки для легкой промышленности, склады. Офисы в обновленных зданиях покупают госструктуры второго уровня, компании из стран Азии, IT-компании, представители креативных индустрий.
Как уточнила коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина, в центральном округе Москвы сегодня преобладают компактные объекты площадью 500-3000 м² с высотой потолков 2,5-4,5 м. После модернизации они, как правило, используются под камерные бизнес‑центры, офисы «для себя», арендный бизнес, гостиницы и стрит-ритейл. Среди покупателей лотов в зданиях после редевелопмента преобладают финансовые организации, госструктуры и компании на госконтрактах, юридические и консалтинговые фирмы, клиники премиум-сегмента и другие B2B-компании.
За пределами ЦАО, по данным West Wind Group, чаще всего встречаются более крупные объекты — площадью свыше 5 000 м². Среди них — бывшие АТС, НИИ, промышленные здания. До реновации они используются под офисы низкого класса, производственные площадки для легкой промышленности, склады. Офисы в обновленных зданиях покупают госструктуры второго уровня, компании из стран Азии, IT-компании, представители креативных индустрий.
«Если сравнивать с новым строительством, редевелопмент небольших зданий позволяет быстрее вывести продукт на рынок и сразу предложить его с готовой отделкой. В то же время новые бизнес‑центры обычно передаются пользователям в состоянии shell&core, поэтому требуют дополнительных вложений и времени на запуск бизнеса. При этом исторический фонд в центральных районах ограничен, а программы КРТ и МПТ постепенно смещают развитие офисного рынка в новые кластеры. Все это еще больше повышает ценность зданий под редевелопмент, расположенных в центре», — прокомментировала Елизавета Ильюхина.
Цифры для инвесторов: экономика меняется
Мы сделали сравнительные расчеты: проанализировали окупаемость инвестиций в объектах редевелопмента (на примере БЦ «Нега») в ЦАО и в новых бизнес-центрах за его пределами. При сопоставимой площади (около 283 м²) и уровне доходов (16,5-17,4 млн рублей NOI в год) покупка офиса в историческом здании требует меньших вложений: порядка 183,7 млн рублей против 201,1 млн.
Доходность лотов в сравниваемых объектах близка: около 9% для зданий после редевелопмента против 8,66% для новых бизнес‑центров, при этом срок окупаемости в первом случае короче.
Но главное — наличие готовой отделки резко меняет экономику для инвесторов при сопоставимых характеристиках объектов и доходности.
В новом БЦ требуются дополнительные затраты на ремонт — порядка 28,3 млн рублей для условного офиса в 283 м². При этом доход от аренды начинает поступать значительно позже: срок строительства заметно превышает сроки редевелопмента, а из‑за отсутствия отделки лоты не готовы к приему арендаторов.
По нашим расчетам, для указанного офиса площадью 283 м2 совокупная упущенная выгода, связанная с отсутствием арендного потока в течение 4 лет до ввода в эксплуатацию строящегося БЦ, в этом сценарии составляет около 59,4 млн рублей.
Доходность лотов в сравниваемых объектах близка: около 9% для зданий после редевелопмента против 8,66% для новых бизнес‑центров, при этом срок окупаемости в первом случае короче.
Но главное — наличие готовой отделки резко меняет экономику для инвесторов при сопоставимых характеристиках объектов и доходности.
В новом БЦ требуются дополнительные затраты на ремонт — порядка 28,3 млн рублей для условного офиса в 283 м². При этом доход от аренды начинает поступать значительно позже: срок строительства заметно превышает сроки редевелопмента, а из‑за отсутствия отделки лоты не готовы к приему арендаторов.
По нашим расчетам, для указанного офиса площадью 283 м2 совокупная упущенная выгода, связанная с отсутствием арендного потока в течение 4 лет до ввода в эксплуатацию строящегося БЦ, в этом сценарии составляет около 59,4 млн рублей.
Новый проект в центре столицы
Отдельный блок на мероприятии посвятили новому проекту компании West Wind Group в центре столицы: это здание общей площадью около 6 700 м² по адресу Большой Кисельный переулок, 17/15, стр. 1. Генеральный директор West Wind Group Константин Мартынычев сообщил, что в ходе редевелопмента планируется сохранить историческую идентичность и архитектурные детали фасада. В объекте предусмотрены офисные площади, ритейл и помещения общепита. Вывод проекта на рынок запланирован на первый квартал 2027 года.
«Почти по каждому объекту, который мы рассматриваем для редевелопмента в центре, проектировщики предлагают вариант сноса и нового строительства — как более простой и выгодный сценарий. С точки зрения финансовой модели этот путь действительно выглядит наиболее очевидным. Но для нас принципиально сохранить характер здания и, как следствие, облик города. Поэтому мы выбираем бережное отношение к историческим элементам и интегрируем бизнес-центры в сложившуюся застройку. Такой же подход применим и в новом проекте на Лубянке», — подчеркнул Константин Мартынычев.